（三）抵押物清單不明或填寫(xiě)不規(guī)范的法律風(fēng)險(xiǎn)
目前，商業(yè)銀行提供的抵押合同為格式合同，抵押合同中已約定“抵押物詳見(jiàn)《抵押物清單》”。一般來(lái)講，抵押人提供抵押擔(dān)保的物是以《抵押物清單》已列明的物，除此之外的物不屬于抵押物。而《抵押物清單》有房屋無(wú)土地，并且只在房產(chǎn)部門(mén)進(jìn)行抵押登記，其土地是否設(shè)立了抵押權(quán)？雖然《物權(quán)法》第182條“以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押”的規(guī)定，但由于《抵押物清單》未列明土地抵押，就會(huì)出現(xiàn)土地使用權(quán)人再另行抵押的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)�，抵押合同是抵押雙方意思表示的書(shū)面協(xié)議，從合同上看，雙方合意只選擇了房屋抵押，而土地未列入抵押的范圍，土地使用權(quán)人就可將土地另行抵押給他人而進(jìn)行抵押登記。
他項(xiàng)權(quán)證的取得，是抵押合同雙方將抵押合同及《抵押物清單》交付登記部門(mén)進(jìn)行抵押登記后取得的。貸款人將他項(xiàng)權(quán)證號(hào)填入《抵押物清單》“權(quán)屬及證書(shū)”欄內(nèi)，必會(huì)引起第三人對(duì)抵押合同的效力提出質(zhì)疑：該他項(xiàng)權(quán)證不屬于本抵押合同登記產(chǎn)生的他項(xiàng)權(quán)證，本合同未抵押登記，不具有優(yōu)先受償?shù)男ЯΑ?/p>
（四）他項(xiàng)權(quán)證與登記部門(mén)不動(dòng)產(chǎn)登記簿不一致的法律風(fēng)險(xiǎn)
根據(jù)《物權(quán)法》第14條、17條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。若抵押權(quán)人持有的他項(xiàng)權(quán)證與不動(dòng)產(chǎn)登記簿不一致的，必然導(dǎo)致登記部門(mén)對(duì)他項(xiàng)權(quán)證的變更，直接影響抵押權(quán)人的權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。
（五）未交清土地款的土地抵押的法律風(fēng)險(xiǎn)
未交清土地款的土地抵押，會(huì)導(dǎo)致抵押合同的效力風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)《土地管理法》第55條“以出讓等有償使用方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)單位，按照國(guó)務(wù)院規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，繳納土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)和其他費(fèi)用后，方可使用土地”的規(guī)定，抵押人即使取得土地使用權(quán)，但因土地款未繳清，將導(dǎo)致土地使用權(quán)證被收回的、抵押錯(cuò)誤登記的風(fēng)險(xiǎn)，建立在抵押人土地使用權(quán)基礎(chǔ)上的抵押合同，因此而失去法律保護(hù)。
（六）抵押物變現(xiàn)的法律風(fēng)險(xiǎn)
1、抵押物價(jià)值縮水的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)價(jià)值因市場(chǎng)價(jià)格的變化而變化。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)受政策打壓時(shí)或房地產(chǎn)市遭受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，房地產(chǎn)價(jià)格將呈走低趨勢(shì)，抵押物價(jià)值就可能難以覆蓋貸款的風(fēng)險(xiǎn)，這勢(shì)必對(duì)貸款人回收貸款構(gòu)成極大的影響，拍賣(mài)房產(chǎn)時(shí)也會(huì)產(chǎn)生流拍的可能。
2、抵押物優(yōu)先受償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。抵押物的優(yōu)先受償也是受到法律限制的。抵押物優(yōu)先受償原則的例外規(guī)定主要包括：①根據(jù)《稅收征收管理法》45條規(guī)定，國(guó)家稅收優(yōu)先于擔(dān)保物權(quán)。②根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》132條規(guī)定，特定階段的勞動(dòng)債權(quán)優(yōu)先于擔(dān)保物權(quán)。③根據(jù)《合同法》286條、及最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》規(guī)定，建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。④根據(jù)《海商法》22條、25條的規(guī)定，海事請(qǐng)求具有優(yōu)先權(quán)，船舶優(yōu)先權(quán)先于船舶留置權(quán)受償，船舶抵押權(quán)后于船舶留置權(quán)受償。 ⑤根據(jù)《民用航空法》19、22條，民用航空器優(yōu)先權(quán)先于民用航空器抵押權(quán)受償。⑥根據(jù)《物權(quán)法》189條的規(guī)定，以現(xiàn)有的及將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品抵押的，不得對(duì)抗正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中已經(jīng)支付合理價(jià)款并取得抵押財(cái)產(chǎn)的買(mǎi)受人。從上述規(guī)定可以看出來(lái)，在特定情況下貸款人的抵押貸款也將喪失優(yōu)先受償，貸款人將面臨貸款本息損失的可能。
3、抵押債權(quán)難以執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)。依據(jù)最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第六條“對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債”、第七條“對(duì)于超過(guò)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據(jù)申請(qǐng)執(zhí)行人的申請(qǐng)，在保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執(zhí)行”規(guī)定，貸款人以住房為貸款抵押擔(dān)保物的，其抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)將受到限制。
三、房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策
筆者認(rèn)為，要切實(shí)防范當(dāng)前房地產(chǎn)抵押貸款的法律風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)著力抓好以下四個(gè)方面工作，把好風(fēng)險(xiǎn)防范關(guān)口：
（一）嚴(yán)格審查抵押人主體資格
依據(jù)《合同法》第9條“當(dāng)事人訂立合同，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的民事權(quán)利和民事行為能力”的規(guī)定，貸款人在與抵押人簽訂抵押合同時(shí)，應(yīng)注重審查：
1、抵押人為自然人的，應(yīng)審核其年齡是否已滿18周歲，精神是否正常（有無(wú)精神病）；抵押人為企業(yè)、公司的，應(yīng)審核其是否具備法人資格，不具備法人資格的，是否有法人的授權(quán)。
2、審核抵押人是否有財(cái)產(chǎn)行為能力。依據(jù)《民法通則》、《公司法》、《擔(dān)保法》相關(guān)規(guī)定，共同共有財(cái)產(chǎn)人不得擅自處分共同共有財(cái)產(chǎn)；公司為他人提供擔(dān)保的，依照公司章程，由董事會(huì)或股東會(huì)決議；公司為公司股東或?qū)嶋H控制人提供擔(dān)保的，必須經(jīng)股東會(huì)或股東大會(huì)決議；公益事業(yè)單位不得將其公益性財(cái)產(chǎn)抵押。
（二）盡職核實(shí)抵押物權(quán)屬的真實(shí)性、合法性
抵押人以其房地產(chǎn)為抵押物申請(qǐng)貸款的，貸款人應(yīng)依據(jù)《土地登記資料公開(kāi)查詢辦法》和相關(guān)的《房屋權(quán)屬登記信息查詢辦法》，盡職核實(shí)并取得核實(shí)資料：
1、房地產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性。貸款人應(yīng)向產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)核實(shí)其產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性，是否與與登記部門(mén)的登記簿一致。
2、房地產(chǎn)的取得是否已支付對(duì)價(jià)。貸款人應(yīng)向土地部門(mén)核實(shí)土地出讓金是否交付完畢，有無(wú)轉(zhuǎn)讓款、稅費(fèi)尚未繳清情況。
3、貸款人取得他項(xiàng)權(quán)證后，應(yīng)核實(shí)他項(xiàng)權(quán)證是否與登記部門(mén)的登記簿一致。
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