【摘要】房地產(chǎn)貸款是商業(yè)銀行最為常見(jiàn)的貸款業(yè)務(wù)，它不僅關(guān)系到商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)效益，也影響到我國(guó)金融市場(chǎng)和社會(huì)和諧的穩(wěn)定。文章根據(jù)房地產(chǎn)抵押貸款實(shí)務(wù)操作，從抵押人主體資格、抵押合同與借款合同銜接、抵押物清單、他項(xiàng)權(quán)證與登記部門(mén)不動(dòng)產(chǎn)登記簿、土地款未交清抵押效力、抵押物變現(xiàn)難等方面，分析了房地產(chǎn)抵押貸款存在的主要問(wèn)題及面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)，并提出相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)抵押貸款 實(shí)務(wù)操作 風(fēng)險(xiǎn)防范
房地產(chǎn)貸款是商業(yè)銀行最為常見(jiàn)的貸款業(yè)務(wù)，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款和個(gè)人商業(yè)用房貸款等多項(xiàng)貸款品種。這類(lèi)貸款，借款人通常以土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)作為償還貸款的擔(dān)保。自《擔(dān)保法》1995年10月實(shí)施以來(lái)，房地產(chǎn)抵押貸款不論從政府職能部門(mén)的產(chǎn)權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利登記，還是從商業(yè)銀行放貸手續(xù)上看，都得到了逐步的完善和規(guī)范，商業(yè)銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)得到了較好的控制。但在實(shí)務(wù)操作中仍存在諸多問(wèn)題，埋下了風(fēng)險(xiǎn)隱患。筆者結(jié)合自己多年從事稽核、綜合管理等工作經(jīng)驗(yàn)，從一名兼職律師角度，就當(dāng)前房地產(chǎn)抵押貸款面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，并提出相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策，值得管理層和相關(guān)部門(mén)工作人員，尤其是一線客戶經(jīng)理，予以關(guān)注和思考。
一、房地產(chǎn)抵押貸款實(shí)務(wù)操作中存在的主要問(wèn)題
筆者認(rèn)為認(rèn)為，當(dāng)前商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)，在實(shí)務(wù)操作中存在的問(wèn)題主要表現(xiàn)在六個(gè)方面：
（一）抵押人主體資格不合格。一是借款人以其未成年的子女名下的房地產(chǎn)作貸款抵押擔(dān)保，與貸款人簽訂抵押合同；二是私辦醫(yī)院或?qū)W校以其名下的房地產(chǎn)作貸款抵押擔(dān)保，與貸款人簽訂抵押合同；三是抵押人以其與他人共同持有的產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)作抵押擔(dān)保，以抵押人單方身份與貸款人簽訂抵押合同。
（二）抵押合同與借款合同不銜接。一是合同簽訂時(shí)間上不銜接。在實(shí)務(wù)操作中，有抵押合同簽訂時(shí)間先于借款合同（最高額抵押合同除外）的現(xiàn)象；二是借款合同內(nèi)約定的抵押合同編號(hào)與實(shí)際簽訂的抵押合同編號(hào)不一致。
（三）抵押物清單不清晰。一是擬設(shè)立抵押的土地，地上有附著物的，抵押物清單中只填列土地，未填列附著物�；蛘邤M設(shè)立抵押的房產(chǎn)，在抵押物清單中只填列房產(chǎn)，未填列土地；二是貸款人在房地產(chǎn)抵押登記后，將他項(xiàng)權(quán)證號(hào)填列在抵押物清單中。
（四）他項(xiàng)權(quán)證與登記部門(mén)不動(dòng)產(chǎn)登記簿不一致。登記部門(mén)工作人員疏忽大意或登記部門(mén)工作人員的亂作為，致使抵押權(quán)人持有的他項(xiàng)權(quán)證與登記部門(mén)不動(dòng)產(chǎn)登記簿不一致。有的登記部門(mén)對(duì)同一抵押物同一抵押權(quán)人頒發(fā)了多本他項(xiàng)權(quán)證，這直接影響了抵押權(quán)人優(yōu)先受償?shù)男ЯΑ?/p>
（五）土地款未交清，其土地抵押效力有爭(zhēng)議。目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只要交部分土地款，就可拿到土地使用權(quán)證，開(kāi)發(fā)商以其土地作抵押擔(dān)保向銀行貸款，銀行拿到他項(xiàng)權(quán)證后向其發(fā)放貸款。一旦發(fā)生糾紛，爭(zhēng)議的焦點(diǎn)就是抵押合同的效力問(wèn)題。
（六）抵押物變現(xiàn)難。這是當(dāng)前商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款最突出的問(wèn)題。一是抵押物價(jià)值有縮水可能；二是抵押物優(yōu)先受償受到法律一定限制；三是抵押債權(quán)執(zhí)行難以實(shí)現(xiàn)。
二、房地產(chǎn)抵押貸款的法律風(fēng)險(xiǎn)分析
針對(duì)上述房地產(chǎn)抵押貸款存在的主要問(wèn)題，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，就其相應(yīng)的法律風(fēng)險(xiǎn)逐條逐項(xiàng)分析如下：
（一）抵押合同主體資格的法律風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)抵押貸款中，首要的問(wèn)題就是擔(dān)保人是否具備擔(dān)保主體資格。擔(dān)保主體，是指提供擔(dān)保的自然人、法人或者其他組織。只有擔(dān)保人具備相應(yīng)的主體資格，才能在銀行貸款業(yè)務(wù)中享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。根據(jù)《民法通則》第18條規(guī)定，除為被監(jiān)護(hù)人利益外，監(jiān)護(hù)人不得處理被監(jiān)護(hù)人財(cái)產(chǎn)。但在個(gè)人住房貸款中，監(jiān)護(hù)人以未成年人名下的房產(chǎn)作為貸款抵押擔(dān)保，由于銀行很難判定該抵押是否是為了被監(jiān)護(hù)人的利益。再者，未成年人為無(wú)民事行為能力或限制行為能力人，不論從合同主體及合同內(nèi)容均存在法律風(fēng)險(xiǎn)。
公辦學(xué)校和醫(yī)院以公益為目的，其財(cái)產(chǎn)不得抵押擔(dān)保，但民辦教育和醫(yī)療等機(jī)構(gòu)的財(cái)產(chǎn)能否抵押?根據(jù)《物權(quán)法》第184條規(guī)定：“學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施不得抵押。”《民辦教育促進(jìn)法》第3條規(guī)定：“民辦教育事業(yè)屬于公益性事業(yè)，是社會(huì)主義教育事業(yè)的組成部分。”《醫(yī)療機(jī)構(gòu)管理?xiàng)l例》第3條規(guī)定：“醫(yī)療機(jī)構(gòu)以救死扶傷、防病治病、為公民的健康服務(wù)為宗旨。”可見(jiàn)，學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院無(wú)論是公立還是私立，都是以社會(huì)公益為目的的，其財(cái)產(chǎn)不得作抵押擔(dān)保（非公益性的財(cái)產(chǎn)除外）。
根據(jù)《民法通則》及司法解釋?zhuān)餐灿腥藢?duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自將共有財(cái)產(chǎn)作抵押為其貸款抵押擔(dān)保，該抵押人設(shè)定抵押的行為無(wú)效。
（二）抵押合同與借款合同不銜接的法律風(fēng)險(xiǎn)
合同是指平等主體的自然人、法人和其他組織之間設(shè)立、變更、終止債權(quán)債務(wù)關(guān)系的協(xié)議。從主從關(guān)系上劃分，合同分為主合同和從合同。主合同是指不依賴(lài)他合同而獨(dú)立存在的合同，從合同是指以他合同的存在為存在前提的合同。一般來(lái)講，主合同不存在，從合同也不存在，主合同消滅，從合同也隨之消滅。就借款合同、抵押合同劃分，借款合同為主合同，為擔(dān)保借款合同而訂立的抵押合同為從合同。若抵押合同簽訂時(shí)間先于借款合同，那抵押合同是否為本筆借款合同擔(dān)保就會(huì)產(chǎn)生歧義，可能不會(huì)得到法院支持，這就可能會(huì)造成貸款無(wú)抵押擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)。
商業(yè)銀行提供的借款合同為格式合同，借款合同中有“甲方（借款方）有義務(wù)協(xié)助乙方（貸款方）并使乙方與擔(dān)保人就本合同之具體擔(dān)保事宜簽訂編號(hào)為 擔(dān)保合同”的條款，貸款人在填寫(xiě)該條款時(shí)如果將抵押合同編號(hào)填錯(cuò)，致使該借款合同的抵押擔(dān)保合同無(wú)從適用，就會(huì)造成貸款無(wú)抵押擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)。
1/3 1 2 3 下一頁(yè) 尾頁(yè)
