最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》若干問(wèn)題的解釋（一）已于2015年3月1日起正式施行，全文共二十二條，對(duì)物權(quán)法的適用做了權(quán)威規(guī)定。商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)運(yùn)作往往與物權(quán)密切相關(guān)，仔細(xì)把握和解讀該司法解釋的內(nèi)容，并做好相關(guān)調(diào)整和準(zhǔn)備工作，將對(duì)保障業(yè)務(wù)發(fā)展的依規(guī)合法性有所裨益。
一、物權(quán)登記機(jī)關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的物權(quán)登記事項(xiàng)，內(nèi)容具有相對(duì)性。
《物權(quán)法》第十四條和十六條分別規(guī)定到：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀�，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。2008年7月1日起建設(shè)部施行的《房屋登記辦法》第二十四至二十六條，亦規(guī)定到：房屋登記簿應(yīng)當(dāng)記載房屋狀況以及其他依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀氖马?xiàng)，并根據(jù)登記簿內(nèi)容發(fā)放房屋權(quán)屬證書。但是，房屋權(quán)屬證書、登記證明與房屋登記簿記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。
由此可見(jiàn)，不動(dòng)產(chǎn)登記簿應(yīng)當(dāng)是不動(dòng)產(chǎn)登記制度的核心內(nèi)容，是確認(rèn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。其法律意義主要體現(xiàn)三個(gè)方面：第一，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的獲得認(rèn)可和對(duì)外彰顯的依據(jù)。登記是國(guó)家公權(quán)力介入物權(quán)公示領(lǐng)域的行為，是對(duì)物權(quán)變動(dòng)的確認(rèn)，登記簿上的記載事項(xiàng)是物權(quán)變動(dòng)完成形態(tài)的體現(xiàn)。當(dāng)今社會(huì)，不動(dòng)產(chǎn)作為財(cái)產(chǎn)的重要形態(tài)，通常承載著人們太多的財(cái)富價(jià)值。不動(dòng)產(chǎn)事項(xiàng)記載在國(guó)家信譽(yù)背書的登記簿上，才意味著獲得國(guó)家的承認(rèn)和法律的保護(hù)；第二，不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有權(quán)利真實(shí)的推定效力。不動(dòng)產(chǎn)登記簿是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的外在表征，體現(xiàn)著一定的法律事實(shí)和法律行為。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)經(jīng)過(guò)登記記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿之后，即可推定記載的歸屬和內(nèi)容與真實(shí)的物權(quán)歸屬和內(nèi)容相一致。在訴訟中，人民法院在認(rèn)定案件事實(shí)時(shí)，應(yīng)當(dāng)首先將不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容當(dāng)作客觀真實(shí)事實(shí)來(lái)對(duì)待。第三，不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公示、公信意義。公示公信原則是物權(quán)法中的重要原則，其含義是：物權(quán)變動(dòng)必須通過(guò)一定的形式向外界展示，使社會(huì)公眾了解抽象權(quán)利的具體信息�，F(xiàn)代社會(huì)交易頻繁,從交易成本考量：通過(guò)自行調(diào)查來(lái)獲取不動(dòng)產(chǎn)交易相對(duì)方的完整權(quán)利狀況，過(guò)于昂貴和繁瑣。不動(dòng)產(chǎn)登記簿可以明確清晰地向不特定公眾展示物權(quán)狀態(tài)，交易相對(duì)方只需通過(guò)對(duì)登記簿的查閱即可了解權(quán)利的內(nèi)容和歸屬，不需要再額外承擔(dān)其他審查義務(wù)。物權(quán)變動(dòng)一經(jīng)公示，公眾便對(duì)其產(chǎn)生了信賴，那么即使物權(quán)登記簿記載的內(nèi)容存在錯(cuò)誤，法律也會(huì)保護(hù)交易相對(duì)方的“信賴?yán)?rdquo;，而對(duì)其基于對(duì)登記簿記載的事項(xiàng)信賴而為的法律行為予以認(rèn)可，以保護(hù)交易安全。
此即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的公信意義在司法解釋出臺(tái)之前，普遍的觀點(diǎn)是物權(quán)登記機(jī)關(guān)的登記簿是物權(quán)權(quán)屬的最權(quán)威記錄。盡管物權(quán)法在第二章第一節(jié)的“不動(dòng)產(chǎn)登記”中有關(guān)于糾正不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載錯(cuò)誤的規(guī)定，但法律條文本身的操作性較差。實(shí)踐中司法機(jī)關(guān)對(duì)于法院生效判決所確定的物權(quán)歸屬與不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載相矛盾的情況如何處理也存在一定爭(zhēng)議。
此次司法解釋的規(guī)定，一方面明確在行政訴訟之外，當(dāng)事人可通過(guò)民事訴訟糾正不動(dòng)產(chǎn)登記簿的錯(cuò)誤，以及對(duì)于有充分證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬登記錯(cuò)誤的，審判機(jī)關(guān)將裁判支持，使原來(lái)存在爭(zhēng)議的問(wèn)題有了比較確定的答案。另一方面，又對(duì)能夠產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)效力的裁判文書范圍進(jìn)行了說(shuō)明。在司法解釋頒行之前，調(diào)解書由于兼具私權(quán)性和公權(quán)性雙重性質(zhì)，體現(xiàn)當(dāng)事人的意思自治，因而可否歸類于產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)行為，理論上和司法實(shí)踐上都存在有極大的爭(zhēng)議�，F(xiàn)司法解釋將“裁判文書”明確為“人民法院、仲裁委員會(huì)在分割共有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變?cè)形餀?quán)關(guān)系的判決書、裁決書、調(diào)解書，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書”。
對(duì)于將不動(dòng)產(chǎn)的抵押作為常用的風(fēng)險(xiǎn)緩釋措施的銀行，有必要注意到：1、在查詢不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)時(shí)，除了核實(shí)物權(quán)登記簿上的記載內(nèi)容之外，應(yīng)當(dāng)盡量通過(guò)各種渠道，查詢相關(guān)法律文書（包括民事調(diào)解書），厘清產(chǎn)權(quán)歸屬。2、在業(yè)務(wù)合同中建議明確，用以抵押的不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際權(quán)屬與物權(quán)登記機(jī)關(guān)上登記的不一致時(shí)，各方如何處理。
二、特殊動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中，限制了善意第三人的范圍
對(duì)于航空器、船舶、車輛等特殊動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)，我國(guó)立法體例采用的是“登記對(duì)抗要件主義”，即特殊動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)，自當(dāng)事人達(dá)成合意時(shí)生效，但未經(jīng)登記的，不得對(duì)抗善意第三人。對(duì)于善意第三人的認(rèn)定，一般認(rèn)為，指的是善意且支付了合理對(duì)價(jià)，并且已完成法律規(guī)定的公示。而根據(jù)該司法解釋的立法意圖，顯然傾向于保護(hù)市場(chǎng)交易的效率和安定，意即更側(cè)重保護(hù)動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際占有人，因而將債權(quán)人排除到了“善意第三人”范疇之外。
該司法解釋主要影響的將是銀行的債權(quán)回收問(wèn)題。在實(shí)踐中，常常出現(xiàn)金融機(jī)構(gòu)在清收不良債權(quán)時(shí)，發(fā)現(xiàn)債務(wù)人有機(jī)動(dòng)車等可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)線索后，先行向車輛登記機(jī)關(guān)辦理了訴訟保全手續(xù)，凍結(jié)了車輛的交易手續(xù)，等待追索債權(quán)案件審理完畢判決生效后，再向人民法院申請(qǐng)拍賣或折價(jià)處理上述財(cái)產(chǎn)。但是，新司法解釋出臺(tái)后，如出現(xiàn)債務(wù)人得知車輛被凍結(jié)，將其以合理價(jià)款轉(zhuǎn)讓給了不知情的第三人的情形，銀行如向法院主張己方為善意第三人，申請(qǐng)變更車輛所有權(quán)用以實(shí)現(xiàn)自身債權(quán)，根據(jù)法釋精神，銀行主張極有可能得不到法院支持，而只能去對(duì)債務(wù)人的其他財(cái)產(chǎn)申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，將較大提高銀行的維權(quán)成本和維權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。
