抵押，是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)擁有所有權(quán)、處分權(quán)的財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為對(duì)銀行債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，銀行有權(quán)以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。抵押物價(jià)值高低及與銀行貸款資產(chǎn)的相對(duì)比值，是銀行能否在信貸資產(chǎn)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)順利全額回收貸款的關(guān)鍵，因此，評(píng)估后的抵押物價(jià)值是否公允客觀、是否逼近該抵押物的市場(chǎng)真實(shí)價(jià)值、是否合乎押品價(jià)值變動(dòng)趨勢(shì)，是保障銀行信貸資產(chǎn)安全回收的重要條件，也是評(píng)價(jià)信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)緩釋措施可靠度的重要依據(jù)之一。從信貸業(yè)務(wù)辦理情況看，抵押物的評(píng)估價(jià)值基本上能夠反映該抵押物的公允價(jià)值。但是，外部評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的抵押物評(píng)估價(jià)值虛高、脫離估值公允區(qū)間的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，不僅造成操作風(fēng)險(xiǎn)，而且可能形成現(xiàn)實(shí)的資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)不可低估，“高估抵押物價(jià)值后再抵押給銀行”的行為嚴(yán)重侵蝕商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)的根基，提高抵押物價(jià)值評(píng)估水平具有積極的現(xiàn)實(shí)意義。
常見(jiàn)的抵押物價(jià)值評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)有：
1、評(píng)估方法錯(cuò)選。目前，押品價(jià)值評(píng)估的基本方法有收益法、市場(chǎng)法和成本法等三種，收益法主要用于被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益和風(fēng)險(xiǎn)可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量；市場(chǎng)法主要用于活躍市場(chǎng)上有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)；而成本法則是以再取得被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本為基礎(chǔ)的評(píng)估方法。三種方法各有側(cè)重，適應(yīng)于不同的押品評(píng)估。但在實(shí)際工作中，為達(dá)到提高押品估值的目的，存在人為錯(cuò)選評(píng)估方法的現(xiàn)象，如：某企業(yè)年初購(gòu)置一個(gè)商鋪，年中擬辦理抵押貸款（此時(shí)該樓盤(pán)仍在售），按理應(yīng)選擇成本法，但評(píng)估機(jī)構(gòu)卻選擇了收益法，通過(guò)估測(cè)該抵押物的未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)值測(cè)算估值，結(jié)果是抵押物的評(píng)估價(jià)值較購(gòu)置成本高了很多。
2、成本法中成本構(gòu)成過(guò)大，造成估值不客觀。成本法中最常見(jiàn)的是通過(guò)增大成本或增加重置成本，達(dá)到提高抵押物價(jià)值的目的。例如：某在建工程選用成本法評(píng)估價(jià)值，該工程土地為一次性繳費(fèi)取得，工程分為五個(gè)項(xiàng)目，其中兩項(xiàng)沒(méi)有動(dòng)工，三個(gè)項(xiàng)目在建，擬抵押的是三個(gè)在建項(xiàng)目，但外部評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估時(shí)把所有的已繳費(fèi)用計(jì)入三個(gè)在建項(xiàng)目名下，人為增加了擬抵押在建工程的價(jià)值。
3、市場(chǎng)法參考標(biāo)的選取不客觀。所謂市場(chǎng)法，是利用市場(chǎng)上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過(guò)直接比較或類比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱�！堆浩饭乐凳謨�(cè)》就收益法適用問(wèn)題明確指出：“（1）參照物與被評(píng)估對(duì)象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；（2）參照物與被評(píng)估對(duì)象面臨的市場(chǎng)條件具有可比性，包括市場(chǎng)供求關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)狀況和交易條件等；（3）參照物成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日間隔時(shí)間不能過(guò)長(zhǎng)，應(yīng)在一個(gè)適度時(shí)間范圍內(nèi)，同時(shí)，時(shí)間對(duì)主觀價(jià)值的影響是可以調(diào)整的。”人為提高押品估值，最簡(jiǎn)單的就是給押品選取一個(gè)價(jià)值更高的參照物，以此所確定的押品估值就大大高于押品客觀價(jià)值，如某市郊外農(nóng)村區(qū)域的土地，外部評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估時(shí)卻以市區(qū)工業(yè)園的土地價(jià)值作參考，結(jié)果評(píng)估價(jià)值明顯高估。
4、收益法測(cè)算脫離實(shí)際。收益法是指通過(guò)估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)值來(lái)確定資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱，由于是以未來(lái)收益作為測(cè)算的依據(jù)，所以容易出現(xiàn)測(cè)算偏差。例如：某抵押物坐落于咸陽(yáng)市下屬縣城B中心位置，建筑物是建成于2003年3月的自建商業(yè)樓。擬抵押部分是其中的負(fù)1層、2層和4層，建筑面積5913.06平方米�？h城B位于渭北高塬南緣，全縣58 萬(wàn)人，傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)縣，建行未在該縣設(shè)立機(jī)構(gòu)。外部評(píng)估機(jī)構(gòu)按收益法評(píng)估，確定該押品負(fù)1層客觀租金29元/平方米/月，2層客觀租金50元/平方米/月，4層客觀租金28元/平方米/月。內(nèi)部評(píng)估人員審查中查知：同時(shí)期咸陽(yáng)市彩虹十字首座大廈二層商鋪?zhàn)饨饍H44.5元/月/平方米，可見(jiàn)，該押品采用收益法評(píng)估的價(jià)值脫離了當(dāng)?shù)厣啼伿找鎸?shí)際水平，顯失公允。
5、內(nèi)部評(píng)估人員缺少相應(yīng)的技能。一是作為評(píng)估崗的兼職人員，普遍存在評(píng)估知識(shí)和評(píng)估經(jīng)驗(yàn)欠缺的不足，往往是只能簡(jiǎn)單確認(rèn)外部評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估值，難以勝任評(píng)估價(jià)值確認(rèn)的崗位需要；二是評(píng)估崗重新評(píng)估抵押物后定價(jià)能力有欠缺。外部評(píng)估機(jī)構(gòu)有合格的營(yíng)業(yè)資質(zhì)和上崗證書(shū)，評(píng)估結(jié)論合法、權(quán)威，得到國(guó)家承認(rèn)。評(píng)估崗沒(méi)有相應(yīng)評(píng)估資質(zhì)，對(duì)抵押物價(jià)值的確定如何進(jìn)行？如何推翻中介機(jī)構(gòu)的評(píng)估值、確定自己的評(píng)估值？實(shí)際操作中問(wèn)題突出。
提高抵押物估值水平是提高信貸資產(chǎn)的有效途徑，也是防范信貸風(fēng)險(xiǎn)的必要手段。針對(duì)當(dāng)前個(gè)別抵押物價(jià)值評(píng)估中存在的問(wèn)題，應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)抵押物價(jià)值評(píng)估工作，提高押品估值水平，提高抵押物的風(fēng)險(xiǎn)防范保障能力：
1、加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高評(píng)估崗位的履職能力。要加強(qiáng)行內(nèi)抵押物評(píng)估崗的培訓(xùn)，下功夫培養(yǎng)一支專家型的隊(duì)伍。通過(guò)技術(shù)型評(píng)估崗，承上啟下，一方面認(rèn)真審查中介機(jī)構(gòu)的評(píng)估值，客觀、公允地評(píng)估抵押物價(jià)值，審查抵押物是否足值、價(jià)值是否公允；另一方面，把公允的抵押物價(jià)值傳導(dǎo)到?jīng)Q策層，把好我行信貸資產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)關(guān)。同時(shí)，要明晰抵押物評(píng)估崗崗位操作職責(zé)，使評(píng)估崗明白自己應(yīng)該做什么、怎么做、做到什么程度，明確其對(duì)抵押物重新估值的權(quán)利區(qū)間的大小。
2、正確選擇評(píng)估方法。抵押物評(píng)估方法各有其特點(diǎn)，分別適用于不同抵押物，應(yīng)嚴(yán)格按照押品性質(zhì)、特性和抵質(zhì)押要求等選擇合適的評(píng)估方法，從而確定客觀、公允的押品估值，合理確定風(fēng)險(xiǎn)敞口，有效防范資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。評(píng)估方法錯(cuò)選將直接導(dǎo)致不能合理確定押品估值，可能會(huì)放大押品風(fēng)險(xiǎn)，因此內(nèi)部評(píng)估人員一定要認(rèn)真分析外部評(píng)估報(bào)告，分析其評(píng)估方法選擇的合理性，在合理的基礎(chǔ)上確定公允的評(píng)估值。
3、遵循合理的評(píng)估技術(shù)途徑。進(jìn)行抵押物價(jià)值評(píng)估時(shí)，必須遵循合理的評(píng)估技術(shù)途徑，成本法要正確測(cè)算成本，認(rèn)真核算押品的購(gòu)置或重置成本，客觀界定押品的成本；市場(chǎng)法要合理選擇市場(chǎng)對(duì)比的參照物，參照物在功能、市場(chǎng)條件等要有可比性，同時(shí)時(shí)間上與評(píng)估基準(zhǔn)日應(yīng)在一個(gè)適度時(shí)間范圍內(nèi)，時(shí)間對(duì)主觀價(jià)值的影響也是可以調(diào)整的；采用收益法應(yīng)正確測(cè)算押品的收益，未來(lái)收益應(yīng)基于合理預(yù)期、合理測(cè)算基礎(chǔ)上，不能主觀想象，更不能按照評(píng)估申請(qǐng)人的要求倒推測(cè)算估值。
4、合理采用外部媒體信息。當(dāng)前是一個(gè)信息爆炸的社會(huì)，而抵押物又是個(gè)體獨(dú)特、各式各樣，僅靠銀行自身信息、評(píng)估人員個(gè)人信息和評(píng)估機(jī)構(gòu)所提供信息是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，應(yīng)合理采用外部媒體信息包括網(wǎng)絡(luò)信息。網(wǎng)絡(luò)上有各種物品的交易、處置信息，例如房租、土地成交價(jià)格、房屋建造成本與售價(jià)等信息均可作為我行確定抵質(zhì)押物價(jià)值的有益參考，評(píng)估人員應(yīng)廣泛搜集有關(guān)抵質(zhì)押物的信息，從中選取有參考價(jià)值的信息，合理對(duì)比、綜合分析、去偽存真，作為客觀評(píng)估抵押物價(jià)值的參考。
擇優(yōu)篩選評(píng)估機(jī)構(gòu)。外部評(píng)估機(jī)構(gòu)是抵押物價(jià)值評(píng)估的第一道關(guān)，由于其具有國(guó)家認(rèn)定的資格，也決定了評(píng)估意見(jiàn)的權(quán)威性，銀行內(nèi)部評(píng)估意見(jiàn)只是在此基礎(chǔ)上的調(diào)整和完善，因此，一定要選擇資質(zhì)高、口碑好、從業(yè)人員素質(zhì)優(yōu)的評(píng)估機(jī)構(gòu)作為我行的合作機(jī)構(gòu)，實(shí)行“一次違規(guī)淘汰制”，加大外部評(píng)估機(jī)構(gòu)的違規(guī)成本。同時(shí)，也要秉持謹(jǐn)慎的原則看待評(píng)估結(jié)論，不唯權(quán)威，不放棄銀行自己判斷、評(píng)估抵押物價(jià)值的責(zé)任，客觀分析評(píng)估結(jié)論，正確使用外部評(píng)估結(jié)論。
