距離上一次中國(guó)土地政策的大規(guī)模變改，已經(jīng)有30多年的時(shí)間，中國(guó)的農(nóng)民經(jīng)歷了從土地私有到上交集體，再到承包經(jīng)營(yíng)幾個(gè)階段。中共18屆三中全會(huì)公布的最新改革計(jì)劃，區(qū)分了農(nóng)用地和宅基地的分別，但強(qiáng)調(diào)兩者都可以抵押轉(zhuǎn)讓。而建在宅基地上的房屋更可以抵押轉(zhuǎn)讓，這就給農(nóng)村信用社（農(nóng)商行）新一輪業(yè)務(wù)大發(fā)展提供了新的契機(jī)和機(jī)遇。但要使農(nóng)房成為抵押物，解決“三農(nóng)”及中小企業(yè)貸款難的問(wèn)題還有很長(zhǎng)的一段路要走，操作上的難點(diǎn)也需要政府、農(nóng)信社（農(nóng)商行）逐步克服。
難 點(diǎn)
（一）抵押物有缺陷。目前，我國(guó)農(nóng)房不具有法律意義上的產(chǎn)權(quán)，將來(lái)對(duì)農(nóng)房頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，但由于土地還是集體所有，就出現(xiàn)了房、地分離的狀況。這種產(chǎn)權(quán)是不完整的，其保障作用也就大打折扣。
（二）抵押物價(jià)值難確定。由于農(nóng)房分布的范圍廣，地理位置、交通條件、發(fā)展千差萬(wàn)別，價(jià)值評(píng)估難；加之沒(méi)有形成完善的市場(chǎng)，交易不活躍，沒(méi)有可供參考的對(duì)照物；同時(shí)，也缺乏一套客觀、科學(xué)、準(zhǔn)確的評(píng)估體系，在價(jià)值協(xié)商評(píng)估中，主要是依靠個(gè)人的主觀判斷。
（三）抵押物不易處理變現(xiàn)。盡管國(guó)家將逐步設(shè)立農(nóng)用地和宅基地的交易市場(chǎng)，但前景依然遙遙無(wú)期。一旦發(fā)生貸款不能償還的情況，在處理抵押房產(chǎn)時(shí)，也存在很多具體問(wèn)題。比如：按規(guī)定，集體土地上房屋只能在本村組內(nèi)轉(zhuǎn)讓，由于村組內(nèi)部是熟人，礙于情面，一般不會(huì)去接手；對(duì)于集鎮(zhèn)門面、商住房，也與戶籍關(guān)系捆綁，需要戶口在本鎮(zhèn)才能購(gòu)買。
（四）逆向選擇不可避免。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，以后開辦農(nóng)房抵押貸款業(yè)務(wù)時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)客戶有合格的抵押物（如城市住房）不用，而用農(nóng)房到農(nóng)信社（農(nóng)商行）抵押貸款，留下真正合格的抵押物到其他銀行貸款。
建 議
（一）大力推廣農(nóng)房抵押貸款業(yè)務(wù)。近年來(lái)，全國(guó)各地都在推動(dòng)農(nóng)村金融產(chǎn)品和服務(wù)方式創(chuàng)新，不遠(yuǎn)的將來(lái)，農(nóng)房抵押貸款業(yè)務(wù)將是其中的一個(gè)創(chuàng)新產(chǎn)品。如何使創(chuàng)新由點(diǎn)到面，由小到大，擴(kuò)大效果，是下一步要花大力氣解決的問(wèn)題。為此，建議大力推廣農(nóng)戶抵押貸款業(yè)務(wù)，從根本上解決“三農(nóng)”及中小企業(yè)貸款難的問(wèn)題。
（二）切實(shí)加強(qiáng)市場(chǎng)基礎(chǔ)建設(shè)。推動(dòng)農(nóng)房市場(chǎng)發(fā)展的進(jìn)程，建立完善市場(chǎng)交易制度，促進(jìn)農(nóng)房交易流轉(zhuǎn)、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶等，為抵押物的處置創(chuàng)造良好的市場(chǎng)環(huán)境。大力發(fā)展中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，規(guī)范抵押物的評(píng)估、登記，提高市場(chǎng)效率。
（三）完善政策法律制度。農(nóng)房抵押貸款業(yè)務(wù)能否真正有效開展起來(lái)，還需要從源頭上著力。國(guó)家應(yīng)加強(qiáng)農(nóng)村金融制度的頂層設(shè)計(jì)，與農(nóng)村土地制度、人口戶籍制度、社會(huì)保障制度等銜接起來(lái)，從法律上、政策上為農(nóng)村金融松綁。進(jìn)一步深化土地制度改革，改變土地的集體所有制性質(zhì)，賦予農(nóng)民對(duì)土地的權(quán)利，從而實(shí)現(xiàn)地權(quán)、產(chǎn)權(quán)的統(tǒng)一，掃除農(nóng)房抵押貸款的政策和法律障礙，使農(nóng)民手中這塊最大的資產(chǎn)能夠流動(dòng)起來(lái)，發(fā)揮最大的效用，徹底解決“三農(nóng)”和中小企業(yè)貸款難的問(wèn)題。
