始于2010年的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控，在2011年住房限購、差別化住房信貸和稅收等綜合性政策措施的實施下逐步深化，到2012 年已由持續(xù)升級轉(zhuǎn)為相對穩(wěn)定，此輪調(diào)控對穩(wěn)定房價發(fā)揮了關(guān)鍵作用。2013年新年伊始，部分城市住房公積金貸款政策頻頻收緊，在距離全國“兩會”只剩一周多的時刻，中央再出“國五條”房地產(chǎn)調(diào)控政策措施，而這也引發(fā)市場對樓市調(diào)控加碼的種種猜測。
今年1月的數(shù)據(jù)顯示，全國70個大中城市中，新建商品住宅價格環(huán)比持平的城市有7個，上漲的城市有53個，占比75.7%。值得注意的是，與去年12月房價環(huán)比漲幅不超過1.2%相比，1月房價漲幅明顯擴大，1月環(huán)比價格上漲的城市中最高漲幅已擴大至2.2%。從同比數(shù)據(jù)上，70城市中新房價格持平的城市有1個，上漲的城市有53個。自2012年四季度以來，市場整體回暖，部分熱點城市和區(qū)域中心城市交易量持續(xù)放大，房價反彈趨勢明顯，上漲預(yù)期明顯放大，此時，“國五條”的出臺釋放出中央堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖、力度不放松的強烈信號，無疑是扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場預(yù)期的及時舉措。
位于中部地區(qū)的省會城市長沙，近年來在逐漸收緊的宏觀調(diào)控政策，特別是2011年長沙開始實施的以 “限購”為核心的房地產(chǎn)市場政策調(diào)控下，成效初步顯現(xiàn)，投資投機性需求得到了有效控制，房價相對穩(wěn)定，總的來看，調(diào)整、回歸是市場發(fā)展的主要特征。
1、開發(fā)投資增速從高位持續(xù)回落后趨于平穩(wěn)。2012年長沙市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1032.00億元，其中住宅投資698.86億元，同比分別增長16.36%、2.13%。絕對量雖較去年有一定的增長，但從年初的同比增速65.23%下降至年末的16.36%。值得注意的是，9月份開始全市房地產(chǎn)完成開發(fā)投資的累計增速下滑的趨勢有所緩解，累計增速基本維持在15%左右，有基本穩(wěn)定的勢頭，全市的開發(fā)投資增速筑底態(tài)勢比較明顯。
2、開發(fā)規(guī)模及施工進度明顯放緩。2012年長沙市商品房施工面積7361.67萬㎡，其中住宅5320.57萬㎡，同比分別減少4.03%、12%；新開工面積1824.23萬㎡，其中住宅1158.80萬㎡，同比分別減21.65%、34.79%；竣工面積1402.27萬㎡，其中住宅1131.00萬㎡，同比分別減少3.41%、5.44%。三大開發(fā)建設(shè)指標全部同比負增長，2012年以來施工、新開工、竣工規(guī)模均在持續(xù)調(diào)整回歸，投向房地產(chǎn)的資金更加有限、理性和謹慎。
3、供應(yīng)同比規(guī)模略有下降，銷售逐季回暖。2012年長沙市累計批準預(yù)售1907.14萬㎡，同比減少5.25%，其中住宅批準預(yù)售1482.36萬m2，同比減少16.07%。整體來看，2012年商品房供應(yīng)同比規(guī)模略有下降但相對充足，主要還是受到房地產(chǎn)市場調(diào)控及市場逐步趨穩(wěn)的影響，開發(fā)商們對市場的預(yù)判更加理性，全年的總體走勢是先抑后揚，上半年供給十分乏力，下半年市場“以價換量”策略進一步發(fā)酵，供應(yīng)量逐月遞增，并且增幅明顯。2012年，全市新建商品房累計成交備案面積1438.09萬㎡，同比減少19.95%，其中住宅成交備案1243.00萬㎡，同比減少23.42%，從走勢上看，呈現(xiàn)逐季回升態(tài)勢，除一季度各月外，其余月份商品房累成交備案面積均在100萬㎡以上。
4、住宅供銷以剛需占市場主流。2012年，長沙內(nèi)六區(qū)住房供應(yīng)套均面積103.04㎡，同比縮小3.49%，中小戶型成為市場發(fā)展趨勢。除144㎡以上套型外，其余各套型新增供應(yīng)量均超同期備案量，其中90-120㎡，60-90㎡這兩類套型在供應(yīng)與銷售上都是主力戶型，分居供銷第一、二位，兩者的供應(yīng)量、銷售量之和占總量的50%以上，其中更以90-120㎡面積段最為突出，供銷量均超過總量的31%，這表明樓市供銷仍主攻剛需。
5、區(qū)域分化明顯，岳麓區(qū)成為亮點，望城區(qū)后勁十足。岳麓區(qū)以281.37萬㎡的新建商品房成交備案量高居榜首，近年來，岳麓區(qū)憑借大力發(fā)展大河西先導(dǎo)區(qū)的政策優(yōu)勢和歷史文化及資源環(huán)境，品牌房企的入駐，發(fā)展勢頭強勁；望城區(qū)新建商品房成交備案105.00萬㎡，是內(nèi)六區(qū)唯一呈現(xiàn)同比正增長的區(qū)域，發(fā)展后勁十足。
6、產(chǎn)業(yè)多元化發(fā)展確立，城市綜合體點綴長沙樓市。在嚴厲的調(diào)控政策下，市場競爭逐漸白熱化，資源逐漸向大型開發(fā)商集中已是大勢所趨。住宅市場受“限購”壓制的同時，長沙城市綜合體繼續(xù)發(fā)力，成為2012樓市新景象。據(jù)不完全統(tǒng)計，2012年長沙在建及在售城市綜合體或超30個，綜合體量將超過2000萬㎡。
7、非住宅商品房價格穩(wěn)中有升，商品住宅價格保持平穩(wěn)。2012年12月長沙市（含三縣市）新建非住宅商品房網(wǎng)簽均價12033元/㎡，同比上漲32.71%；商品住宅5753元/㎡，同比下降7.03% 。
2013年長沙房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析：
1、房價不具備大幅反彈基礎(chǔ)。隨著剛出臺的調(diào)控政策措施的迅速推進和有效實施，影響去年四季度以來房價上漲的壓力將會逐步緩解。2010至2012年12月底，長沙市內(nèi)六區(qū)已取得批準預(yù)售證且未銷售的新建商品房面積為1369.58萬㎡，其中住宅916.63萬㎡，占比66.93 %，庫存積壓量足以滿足市場需求，加之后期商品房供應(yīng)將比較充足，消化現(xiàn)有庫存量任務(wù)艱巨。保障性住房建設(shè)和上市大力推進，住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)進一步調(diào)整，將緩解中低收入人群住房需求，將對穩(wěn)定房價起到積極作用。據(jù)長沙保障性住房和各類棚戶區(qū)改造開工數(shù)據(jù)顯示，2012年長沙市保障性住房和各類棚戶區(qū)改造開工建設(shè)37333套，為年度建設(shè)計劃的137.09%，基本建成33247套(其中竣工26332套)，為年度建設(shè)計劃的122.09%，2013年將以公共租賃住房為保障性住房建設(shè)的重點，建設(shè)籌集一批面向非定向配租社會群體的公租房。
2、新型城鎮(zhèn)化建設(shè)提供新的發(fā)展機遇。根據(jù)長沙市城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略要求，未來二十年，長沙市要構(gòu)筑起具有特色的中心城市-中等城市-一類重點鎮(zhèn)-二類重點鎮(zhèn)-一般鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)體系，這對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展還處于起步發(fā)展階段的小城鎮(zhèn)來說是一種發(fā)展機遇。
3、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型加快、行業(yè)分化加劇。長沙市房地產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化升級將持續(xù)推進，多元化發(fā)展、高品質(zhì)建設(shè)、精細化管理是大勢所趨。隨著一大批大型央企及百強房企進駐長沙，以規(guī)模、品質(zhì)搶占市場，市場集中度將進一步提升。
