建行個(gè)人助業(yè)貸款自2005年正式面向市場推出，懷化分行于2006年成為湖南省第一批開展個(gè)人助業(yè)貸款的地市級分行，該產(chǎn)品由于市場定位準(zhǔn)確，深受客戶青睞，業(yè)務(wù)發(fā)展較快。但近兩年來，懷化分行個(gè)人助業(yè)貸款受到同業(yè)產(chǎn)品的沖擊較大，發(fā)展勢頭趨緩。個(gè)人以為，建行對此項(xiàng)業(yè)務(wù)在流程設(shè)計(jì)上可以進(jìn)一步改進(jìn)，尤其是在抵押登記環(huán)節(jié)，可以順應(yīng)市場，適當(dāng)優(yōu)化。在此簡述個(gè)人觀點(diǎn)，供各位同仁探討。
一、懷化分行的現(xiàn)行模式
一筆個(gè)人助業(yè)貸款通過系統(tǒng)審批后，即由個(gè)貸中心簽約崗打印《個(gè)貸業(yè)務(wù)調(diào)查申報(bào)審批表》，面簽《個(gè)人額度借款合同》和《個(gè)人額度借款最高額抵押合同》，填寫“懷化市房屋抵押權(quán)登記申請書” （如抵押物在縣市，則選用“XX縣房屋抵押權(quán)登記申請書”），到相關(guān)房產(chǎn)部門辦理抵押登記手續(xù)。其中，《個(gè)人額度借款合同》和《個(gè)人額度借款最高額抵押合同》共用同一個(gè)由系統(tǒng)生成的合同編號，在借款合同中約定貸款期限（根據(jù)審批表填寫），而抵押合同中只約定主合同的編號，沒有再約定抵押期限。
抵押合同中明確約定了主合同編號，且此編號在建行個(gè)貸系統(tǒng)中也是唯一的，造成抵押合同只對應(yīng)一個(gè)借款合同（即主合同只有一個(gè)、所擔(dān)保的債權(quán)也只有此一筆），房產(chǎn)部門辦理抵押登記手續(xù)時(shí)，出具《房屋他項(xiàng)權(quán)證》的“設(shè)定日期”和“約定期限”欄中分別填寫主合同約定借款期限的起、止日期。
二、現(xiàn)行模式下的不足
現(xiàn)行模式下的抵押、解除抵押流程簡述如下（僅指懷化市區(qū)內(nèi)的抵押物）：
（一）抵押流程。
1、貸款審批、客戶到個(gè)貸中心面簽后，持《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用權(quán)證》、《個(gè)人額度借款合同》、《個(gè)人額度借款最高額抵押合同》及“懷化市房屋抵押權(quán)登記申請書”、《房地產(chǎn)評估報(bào)告書》等資料到懷化市房產(chǎn)局及房產(chǎn)管轄區(qū)的房產(chǎn)所設(shè)定抵押，由所轄房產(chǎn)所出具“懷化市房產(chǎn)管理業(yè)務(wù)收件收據(jù)”；
2、客戶將“懷化市房產(chǎn)管理業(yè)務(wù)收件收據(jù)”交給建行懷化市分行個(gè)貸中心抵押登記崗；
3、由個(gè)貸中心抵押登記崗憑“懷化市房產(chǎn)管理業(yè)務(wù)收件收據(jù)”去相關(guān)房產(chǎn)所領(lǐng)取《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。
4、個(gè)貸中心抵押登記崗根據(jù)《房屋他項(xiàng)權(quán)證》在個(gè)貸系統(tǒng)中做“權(quán)證信息登記”，再做“權(quán)證入庫申請”；
5、個(gè)貸中心抵押保管崗在個(gè)貸系統(tǒng)中做 “權(quán)證入庫確認(rèn)”，打印“抵押物收妥通知書”（2份）；抵押登記崗核對“抵押物收妥通知書”并加蓋部門公章退回抵押保管崗；最后由抵押保管崗將蓋章后的“抵押物收妥通知書”一份歸檔貸款材料中，一份隨《房屋他項(xiàng)權(quán)證》進(jìn)檔案室保管。
（二）解除抵押流程
1、客戶到會計(jì)機(jī)構(gòu)（網(wǎng)點(diǎn)）還貸款，憑網(wǎng)點(diǎn)出具的“結(jié)清證明”到個(gè)貸中心申請注銷額度，抵押登記崗從個(gè)貸系統(tǒng)打“額度清單”；
2、客戶持個(gè)貸中心出具的“額度清單”又回到會計(jì)機(jī)構(gòu)“注銷額度”；
3、客戶注銷額度后再回到個(gè)貸中心抵押登記崗做“抵押物出庫申請”，打印《押品權(quán)證轉(zhuǎn)出通知書》，由個(gè)貸中心負(fù)責(zé)人審核簽字；
4、客戶持《押品權(quán)證轉(zhuǎn)出通知書》再回到會計(jì)機(jī)構(gòu)做“抵押物交易”銷賬，并在《押品權(quán)證轉(zhuǎn)出通知書》上加蓋會計(jì)部門業(yè)務(wù)公章；
5、客戶再回到個(gè)貸中心抵押保管崗取抵押物實(shí)物（抵押物保管崗根據(jù)《押品權(quán)證轉(zhuǎn)出通知書》取出《房屋他項(xiàng)權(quán)證》交付客戶）。
6、客戶持《房屋他項(xiàng)權(quán)證》到抵押物所在區(qū)域的房管所“注銷抵押”（填寫申請表，辦理注銷后房產(chǎn)所再蓋章確認(rèn)，并填寫《房屋他項(xiàng)權(quán)證》的“注銷日期”欄）；
7、客戶持《房屋他項(xiàng)權(quán)證》及房產(chǎn)所蓋章確認(rèn)的申請表到懷化市房產(chǎn)局檔案室交還《房屋他項(xiàng)權(quán)證》，取回《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用權(quán)證》。
現(xiàn)行模式的不足之處主要體現(xiàn)在以下四個(gè)方面：
1、不利于提高效率。懷化分行目前辦理的個(gè)人助業(yè)貸款中，以額度期限二年的為主，客戶在實(shí)際用款時(shí)一般采取一年支用一次，第二次循環(huán)支用后額度到期。同一客戶如再需要申請貸款，則全部重新做，包括貸款的申報(bào)和抵押手續(xù)的辦理。其中最突出的矛盾就是抵押手續(xù)的辦理。在繼續(xù)用原抵押物抵押且價(jià)值沒有變化的情況下，原已抵押在建行的抵押物必須走如下流程：到建行解除抵押→取出他項(xiàng)權(quán)證→到房產(chǎn)部門換出兩證→重新設(shè)定抵押→房產(chǎn)部門出他項(xiàng)權(quán)證→銀行取他項(xiàng)權(quán)證入賬、保管�？梢钥闯�，流程明顯重復(fù)。
2、不利于節(jié)約時(shí)間。一般情況下，到銀行解除抵押并取出他項(xiàng)權(quán)證可以一天內(nèi)完成，但到房產(chǎn)部門換出兩證最快也要一天。而設(shè)定抵押的時(shí)間更長，房產(chǎn)部門的公開承諾是“兩個(gè)星期”。也就是說，取出抵押物到重新再設(shè)定抵押，一般需要二周以上的時(shí)間。
3、不利于控制成本。以額度期限二年的助業(yè)貸款為例，如某客戶在建行做6年的個(gè)人貸款，須申報(bào)額度3次，相應(yīng)地辦抵押登記手續(xù)3次，抵押登記費(fèi)用也須交納3次，此項(xiàng)費(fèi)用只是純粹增加客戶的成本，而對銀行沒有產(chǎn)生任何收益。
4、不利于培養(yǎng)客戶。同樣是額度期限二年的助業(yè)貸款，按現(xiàn)行辦法，抵押設(shè)定期限與貸款期限一致，也為二年，此期限內(nèi)客戶在建行的業(yè)務(wù)是穩(wěn)定的，但如將抵押設(shè)定的期限延長，客戶如繼續(xù)有信貸業(yè)務(wù)需求，肯定會將建行作為首選，對于我行培養(yǎng)客戶和挽留優(yōu)質(zhì)客戶，建立長期合作關(guān)系有利無弊。
三、客戶需求與市場競爭
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，懷化建行目前所支持的個(gè)人助業(yè)貸款客戶不下2000戶，其中80%以上的信貸業(yè)務(wù)需求不是一次性的，都有持續(xù)經(jīng)營，擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模時(shí)大多會再次尋求銀行合作，其中有一部分繼續(xù)做個(gè)人信貸業(yè)務(wù)，有一部分會轉(zhuǎn)化為小企業(yè)業(yè)務(wù)，也有相當(dāng)一部分直接轉(zhuǎn)向其他公司類信貸業(yè)務(wù)。因此，如何將原有人個(gè)貸客戶做大做強(qiáng)，做長久，是市場需求也是銀行經(jīng)營的追求。
在懷化市，目前房產(chǎn)部門對設(shè)定抵押的操作辦法也有利于更改（延長）抵押期限。房產(chǎn)部門是根據(jù)借款合同來設(shè)定抵押期限，業(yè)務(wù)收費(fèi)也只是根據(jù)貸款金額計(jì)算，與抵押期限無關(guān)。也就是說，同一筆抵押登記業(yè)務(wù)，抵押期限設(shè)定2年與設(shè)定10年的收費(fèi)是一樣的。因此，在客觀上為銀行采取“在某時(shí)期內(nèi)一次性設(shè)定最高額抵押、多次借款”的業(yè)務(wù)辦理方式打開了便利之門。
當(dāng)?shù)赝瑯I(yè)市場中，中國銀行已采用了延長貸款的抵押期限的做法，在辦理抵押登記手續(xù)時(shí)根據(jù)客戶實(shí)際靈活設(shè)定抵押期限，一般設(shè)定為8年以上。
四、個(gè)人建議
建行的個(gè)人助業(yè)貸款也完全可以采取延長抵押期限的做法，對培養(yǎng)優(yōu)質(zhì)客戶、降低客戶籌資成本、提高業(yè)務(wù)效率等方面必將起到積極的作用。具體操作中，只需在以下兩個(gè)方面作適當(dāng)修改：
一是修改《個(gè)人額度借款最高額抵押合同》。將抵押合同中對主合同的約定參考公司類貸款（流動資金貸款）格式，修改為約定某一時(shí)期內(nèi)某客戶與建行簽訂的《個(gè)人額度借款合同》都可以是此抵押合同的“主合同”。
二是優(yōu)化個(gè)貸系統(tǒng)�？蛻羟鍍攤�(gè)人貸款后，系統(tǒng)可根據(jù)客戶實(shí)際需要靈活選擇是否需要取出抵押物，對需繼續(xù)貸款且抵押物不變的，完全可以不置換他項(xiàng)權(quán)證，抵押在有效期內(nèi)，只須重新發(fā)起貸款審批流程，待系統(tǒng)審批后，與客戶簽訂新的借款合同，而不必再重簽抵押合同。合同簽約崗?fù)瓿珊灱s后，經(jīng)過核費(fèi)，即可放行放款。
