2010年是貸后管理年，對(duì)于房地產(chǎn)貸款而言，貸后管理重要性尤為突出：一方面，信貸政策縮緊影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍程度，直接對(duì)貸款資金回籠造成沖擊；另一方面，供需不平衡及房地產(chǎn)市場(chǎng)的飽和容易導(dǎo)致房地產(chǎn)資金流向出現(xiàn)問題，進(jìn)而出現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象，貸款風(fēng)險(xiǎn)隨之增加。
如果把一筆房開發(fā)貸款貸前工作比喻成“精心”育苗選種的話，那么貸后工作則有如看護(hù)和照料這些苗兒，突出在“細(xì)心”兩個(gè)字上。怎樣才能做到“細(xì)心”呢？筆者認(rèn)為主要應(yīng)從以下三點(diǎn)入手：
一、管好“兩本帳”
監(jiān)控臺(tái)帳——緊盯銷售進(jìn)度和還款進(jìn)度。在借款合同中的“還款計(jì)劃”項(xiàng)下，我們根據(jù)房地產(chǎn)貸款的特殊性，大多填寫為“根據(jù)項(xiàng)目銷售進(jìn)度按比例還款”。一般當(dāng)銷售達(dá)到30%時(shí)開始?xì)w還貸款，銷售達(dá)到60%時(shí)貸款全部結(jié)清。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售進(jìn)度和還款進(jìn)度不僅體現(xiàn)信貸資產(chǎn)質(zhì)量的好壞，亦是涉及貸后管理是否到位、是否存在違規(guī)操作等問題的重要依據(jù)。
監(jiān)測(cè)臺(tái)帳——緊盯資金流入和流出。我們所要監(jiān)控的資金不僅包括貸款資金，也包括項(xiàng)目銷售回籠資金和其他資金。對(duì)于房開客戶我們要求其在我行開立專用帳戶，對(duì)其貸款資金和銷售回籠資金進(jìn)行封閉管理。一方面，貸款和銷售回籠等資金構(gòu)成資金流入，流入資金的多少體現(xiàn)貸款的規(guī)模和銷售的進(jìn)度；另一方面，開發(fā)項(xiàng)目所需支用的資金構(gòu)成資金的流出。對(duì)于流出的資金，必須確定用途的合理合規(guī)性和實(shí)際用途與申請(qǐng)用途的一致性。目前DCC和CLPM兩個(gè)系統(tǒng)已基本實(shí)現(xiàn)對(duì)接，我們可以將客戶帳戶錄入CLPM的客戶存款信息項(xiàng)下，隨時(shí)把握帳戶余額。
以上兩本帳，關(guān)鍵點(diǎn)在于把握項(xiàng)目工程進(jìn)度與資金支用安排、項(xiàng)目銷售進(jìn)度與還款進(jìn)度是否匹配。不單單只是要求客戶經(jīng)理用報(bào)表的形式記錄，更需要客戶經(jīng)理把握項(xiàng)目的銷售數(shù)據(jù)、經(jīng)常性地查看對(duì)賬單和流水賬、核實(shí)合同發(fā)票及相關(guān)憑證與賬單的一致性，確保資金用途合理合規(guī)。這既是應(yīng)付審計(jì)檢查的需要，更是我們自身加強(qiáng)貸后管理、防范各種風(fēng)險(xiǎn)從而避免違規(guī)現(xiàn)象發(fā)生的需要。
二、維護(hù)好最后的“防火墻”
房地產(chǎn)開發(fā)貸款采用抵押貸款擔(dān)保方式，以土地和在建工程抵押，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股東和主要負(fù)責(zé)人必須出具承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任承諾書，承擔(dān)連帶保證責(zé)任。這些擔(dān)保方式構(gòu)成貸款最后的“防火墻”，需要我們不定期地維護(hù)。
在抵押物轉(zhuǎn)入辦理收妥時(shí)，應(yīng)確保抵押物真實(shí)合法。根據(jù)省行規(guī)定，土地使用權(quán)抵押的，抵押物價(jià)值在扣除土地增值稅及相關(guān)稅費(fèi)后，參考抵押物位置及市場(chǎng)變化因素確定抵押率，貸款抵押率最高不得超過60%；住宅、寫字樓、商場(chǎng)等房產(chǎn)抵押率不得超過60％；在建工程抵押要充分考慮施工企業(yè)優(yōu)先受償權(quán)，在建工程評(píng)估價(jià)值（含土地價(jià)值）應(yīng)扣除應(yīng)付施工企業(yè)工程款后，抵押率不超過50％。在抵押物注銷轉(zhuǎn)出之前應(yīng)確保抵押率不超過上述規(guī)定，如要更換抵押物，需在新抵押物辦理收妥手續(xù)后方能注銷轉(zhuǎn)出，以避免抵押物懸空。另外在簽訂抵押合同時(shí)，要確保抵押物抵押期限與貸款期限一致，保證我行的權(quán)利。
三、寫好貸后工作日志
俗話說“好記性不如爛筆頭”，在貸后管理工作中需要客戶經(jīng)理對(duì)客戶經(jīng)營狀況等各個(gè)方面的情況準(zhǔn)確把握，更需要將這些情況記錄在案。一份完整的工作日志不僅包括對(duì)客戶經(jīng)營狀況的描述，還要體現(xiàn)出客戶經(jīng)理對(duì)客戶未來發(fā)展情況的判斷，以及應(yīng)對(duì)措施和下一步工作思路。根據(jù)市場(chǎng)情況和客戶自身的經(jīng)營狀況，再結(jié)合上述兩大點(diǎn)，我們就可以得到一份完整的貸后工作日志。
