等額法與等本法房貸還款比較

    目前，個人住房貸款的還款方式有兩種，即每月本金加利息總額固定的等額本息法（簡稱等額法）和每月本金相同的等額本金法（簡稱等本法）。由于大部分借款人對銀行的計(jì)算方法不了解，常常不知道如何選擇適合自己的方法，甚至有人對銀行產(chǎn)生誤解，認(rèn)為選擇等額法后，一旦要提前還款，銀行提前收取的利息不能退還，借款人就吃虧了。其實(shí)，借款人無論選擇何種還款方式，銀行都遵循借貸的基本原則，即按實(shí)際發(fā)生的利息結(jié)算，絕不會提前收取未發(fā)生的利息。

    等額法、等本法都遵循先償息后還本的原則

    實(shí)際上，借款人無論采用何種還款方式，銀行都是根據(jù)當(dāng)月剩余本金，按照同樣的利率結(jié)算利息的。比較銀行的還款額計(jì)算表，我們可以發(fā)現(xiàn)，同樣的借款期限，等本法付出的總利息額要少于等額法，這是因?yàn)�，如果借款期限相同，等本法初期的月還款額總是要大于等額法的，以10年期10萬元的公積金貸款為例，等額法月還款額固定為1040.73元，而等本法首月的還款額則為1170.83元（本金833.33元＋利息337.5元），以后每月逐步遞減。我們可以看到，在開始的幾年里，等本法要?dú)w還的本金總額大大高于等額法，按照借貸的原則，歸還本金的金額越多，當(dāng)然相應(yīng)的利息也就越少。其實(shí)兩種還款方式在還款的首月應(yīng)償付的利息都是相同的，都為337.5元（按月利率0.3375％計(jì)算），原因是首月的本金都是10萬元，但由于等額法償還的本金只有703.23元（1040.73－337.5），而等本法償還的本金達(dá)833.33元（100000/120個月），這樣從第二個月開始，等本法應(yīng)償付的利息就少于等額法了。選用等額法的借款人在提前還款時，剩余的本金較多，可能會覺得不合算，但其實(shí)提前還款可以節(jié)省今后的利息，以前發(fā)生的利息也沒有損失，當(dāng)然是合算的。

    選用何種還款方式應(yīng)根據(jù)借款人自己的經(jīng)濟(jì)條件

    在相同的借款期限內(nèi)，采用等額法，借款人初期的還款壓力較小，但相應(yīng)來說整個還款期內(nèi)支付的利息也較多；采用等本法，借款人初期的還款壓力較大，但相應(yīng)來說整個還款期內(nèi)支付的利息就較少。銀行業(yè)內(nèi)人士一般建議現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)壓力較大的年輕人采用等額法，而現(xiàn)在收入較高的中年人采用等本法。而無論采用哪種還款方式，還必須注意還款期限的確定，因?yàn)檫�款期限過長，雖然每月還款壓力較小，但如果是將每月多余的錢存入銀行，肯定是不合算的，因?yàn)�，存貸款的利率有差額，一邊欠著銀行的錢付貸款利息，一邊把余錢存在銀行獲取存款利息，明顯是虧本的買賣。所以，要少付利息關(guān)鍵不在于選擇何種還款方式，而在于確定合理的還款期限。