《物權(quán)法》第182條規(guī)定：“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未按照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押。”此規(guī)定進(jìn)一步明確了房、地一并抵押的原則，即便抵押人未將房地一并抵押，為抵押的財(cái)產(chǎn)亦視為一并抵押。但是，根據(jù)《物權(quán)法》第200條規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。該建設(shè)用地實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得的價(jià)款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。依次，抵押建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，其上尚未存在的建筑物不屬于一并抵押的范圍。在此情形下，抵押權(quán)人可以要求將房地一并處分，但對(duì)于處分新增建筑物所得價(jià)款并無優(yōu)先受償權(quán)。
針對(duì)《物權(quán)法》上述規(guī)定，在接受房地產(chǎn)抵押擔(dān)保時(shí)，需要注意以下三點(diǎn)：
一、堅(jiān)持房地一并抵押原則，對(duì)于抵押人將房地產(chǎn)中的房屋所有權(quán)或建設(shè)用地使用權(quán)已另行抵押給其他債權(quán)人的，應(yīng)該將房地產(chǎn)視為已整體抵押該別人，如再接受未予抵押的房屋所用權(quán)或建設(shè)用地使用權(quán)，在受償順序上將處于第二順位。
二、銀行在接受房地產(chǎn)抵押擔(dān)保時(shí)，不能單純以“地隨房走”為由僅登記房屋所有權(quán)內(nèi)容，否則將可能導(dǎo)致設(shè)立抵押權(quán)的建設(shè)用地使用權(quán)被限制在房屋占用范圍之內(nèi)，房屋占用范圍之外的建設(shè)用地使用權(quán)卻未能被納入有效抵押的范圍。為此，應(yīng)在抵押物清單中盡可能明確抵押物的范圍和內(nèi)容，包括相應(yīng)的權(quán)屬證書編號(hào)、占地范圍及面積等要素。
三、銀行在房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)（主要指公司類貸款）中密切關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)度，及時(shí)辦理抵押物變更登記。如果銀行最初接受的是建設(shè)用地使用權(quán)抵押，一旦抵押人在該地塊上開工建設(shè)，應(yīng)及時(shí)重新辦理質(zhì)押登記，將抵押物由建設(shè)用地使用權(quán)變更為在建工程，在建工程全部竣工、抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，還應(yīng)及時(shí)重新辦理抵押登記，將抵押物由在建工程變更為房地產(chǎn)或者另行提供我行認(rèn)可的有效擔(dān)保。否則銀行雖然可以將土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但對(duì)新增建筑物所得價(jià)款抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。
