我行房地產(chǎn)抵押物的基本情況是：住宅（商品房、自建房）、商業(yè)用房（商品房、自建房、改制購(gòu)買(mǎi)）、工業(yè)用房(自建房、改制購(gòu)買(mǎi))。
今天我們來(lái)談一談“工業(yè)用房”在我行押品管理的現(xiàn)狀。“兩證”（房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證）時(shí)代與當(dāng)前“不動(dòng)產(chǎn)登記證”時(shí)代，就抵押物存在的問(wèn)題，以及如何加強(qiáng)內(nèi)控，防范抵押物“縮水”風(fēng) 險(xiǎn)。
我行“工業(yè)用房”抵押物有以下幾種類型：自建型的、改制購(gòu)買(mǎi)型的。
在“兩證”時(shí)代，債務(wù)人（信貸客戶）將廠區(qū)或生產(chǎn)基地的房產(chǎn)、土地全部抵押給債權(quán)人（建行），在房地產(chǎn)局進(jìn)行房產(chǎn)抵押登記，然后再在國(guó)土局進(jìn)行土地抵押登記，也就是說(shuō)“房產(chǎn)”和“土地”分別在不同管理部門(mén)進(jìn)行他項(xiàng)權(quán)利登記，房產(chǎn)和土地相應(yīng)權(quán)利100%轉(zhuǎn)移到我行，這點(diǎn)在兩證時(shí)代是沒(méi)有異議的。
但是在近幾年實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記之后，“兩證”合為“一證”，國(guó)家實(shí)行這種更完善的登記制度后，與之前的房產(chǎn)和土地分別辦理抵押登記，由于登記制度、技術(shù)上的變化，對(duì)原已抵押給我行的工業(yè)房地產(chǎn)，可能造成抵押給建行的工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值“縮水”。在實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，目前不動(dòng)產(chǎn)登記，每棟（幢）房屋都分?jǐn)偭嗽摲肯滤碛械耐恋孛娣e�，F(xiàn)論上說(shuō)，分?jǐn)偟耐恋孛娣e應(yīng)含房屋所占面積、公共區(qū)域、綠化面積、道路等，分?jǐn)偼恋孛娣e之和等于房屋的宗地面積。土地分?jǐn)偯娣e是根據(jù)城市規(guī)劃管理部門(mén)，按照城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)及該宗地上的規(guī)劃法定建筑面積進(jìn)行分?jǐn)�，不是隨意的。當(dāng)城市規(guī)劃調(diào)整時(shí)或區(qū)域規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整時(shí)，每棟（幢）屋房下的土地分?jǐn)偯嬉矔?huì)發(fā)生相應(yīng)的變化，抵押權(quán)證上的權(quán)利內(nèi)容、數(shù)量要作相應(yīng)的調(diào)整，抵押權(quán)人權(quán)利范圍也要隨之調(diào)整，與信貸擔(dān)保業(yè)務(wù)相對(duì)應(yīng)，不讓信貸業(yè)務(wù)的抵押物“懸空”或“縮水”。
由于上述登記方法的改變，筆者在實(shí)際工作中發(fā)現(xiàn)一些原以工業(yè)房地產(chǎn)作抵押的廠礦企業(yè)（公司）土地 “縮水”問(wèn)題，這是值得我們管理者去思考和防范的問(wèn)題。作為第一線的經(jīng)辦行的客戶經(jīng)理和管理者，要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制和登記方法與原來(lái)“兩證”登記的差別要有所了解，不要被抵押人或客戶有意或無(wú)意中給忽悠了。為了更簡(jiǎn)潔易懂，我以一個(gè)案例來(lái)說(shuō)明。
案例：一企業(yè)（公司），有30畝（約20000m2）工業(yè)用地，該宗地上有9棟建筑物（生產(chǎn)用房、辦公、生活用房）。以兩證形式（房屋他項(xiàng)權(quán)證、土地他項(xiàng)權(quán)證）全部抵押給建行。
及后，信貸業(yè)務(wù)到期后，重新辦理信貸業(yè)務(wù)，為適城市規(guī)劃（或區(qū)域規(guī)劃）進(jìn)行調(diào)整，該宗土地上的建筑物重新辦理了不動(dòng)產(chǎn)證，每棟建筑物名下分?jǐn)偭送恋孛娣e（簡(jiǎn)稱“房地合一”），這9棟建筑物分?jǐn)偟耐恋乜偯娣e（11土畝）遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于宗地30畝土地，不知不覺(jué)我行的抵押物中的“土地”大幅“縮水”，給我行的信貸資產(chǎn)帶來(lái)了潛在風(fēng)險(xiǎn)。
如果我們的思維還停留在過(guò)去，總認(rèn)為：房子沒(méi)變，還是原來(lái)的房子；土地沒(méi)變，還是原來(lái)的土地；新的登記制度實(shí)施后，建行為“抵押權(quán)人”的權(quán)利怎么就變少了呢？這點(diǎn)大家一定要注意了，我們一定要采取相應(yīng)的措施，扎牢抵押物的籬笆。
今年是衡陽(yáng)分行內(nèi)控合規(guī)“行為管理年”，如果能對(duì)全行信貸抵押物網(wǎng)格細(xì)化節(jié)點(diǎn)管理，這將對(duì)我行抵押物管理上一個(gè)臺(tái)階不無(wú)裨益。
