房地產(chǎn)是當(dāng)前金融機(jī)構(gòu)接受的最多的押品，加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押物評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)防范，能夠穩(wěn)定金融機(jī)構(gòu)信貸資產(chǎn)質(zhì)量、降低資本耗用、推動(dòng)信貸業(yè)務(wù)持續(xù)健康發(fā)展。下面就如何防范房地產(chǎn)抵押物評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)談幾點(diǎn)個(gè)人看法：
一、采用科學(xué)、合理的評(píng)估方法，避免房地產(chǎn)抵押價(jià)值高估。房地產(chǎn)抵押價(jià)值是以履行擔(dān)保為目的的一種資產(chǎn)補(bǔ)償價(jià)值，其價(jià)值的確定受資產(chǎn)的價(jià)值變現(xiàn)能力及抵押期間面臨的風(fēng)險(xiǎn)的影響。對(duì)不同類型的房地產(chǎn)抵押物應(yīng)分別采用不同的評(píng)估方法，《房地產(chǎn)抵押評(píng)估指導(dǎo)意見》指出目前主要以市場(chǎng)法、收益法、成本法為三大基本評(píng)估方法，每一宗房地產(chǎn)抵押物均需綜合考慮不同評(píng)估方法下的價(jià)值，取較低者作為確定信貸額度的依據(jù)最為安全。同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)評(píng)估報(bào)告審核人員要注意收集和積累房地產(chǎn)市場(chǎng)資料，增加價(jià)值判斷經(jīng)驗(yàn)，建立基礎(chǔ)資料收集和利用制度，掌握本地各地段有代表性的主要房地產(chǎn)價(jià)值、租金水平、市場(chǎng)變化等信息，以便更科學(xué)、合理地確定房地產(chǎn)抵押評(píng)估價(jià)值。
二、選擇合適的抵押物。在選擇抵押物時(shí)，要確保合法、有效，不能選取法律禁止或有瑕疵的抵押物。按照《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第八條規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其它建筑物；已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其它形式限制的房地產(chǎn)；依法不得抵押的其它房地產(chǎn)。同時(shí)，為保證抵押物安全，對(duì)存在權(quán)利瑕疵或?qū)嵨镨Υ玫牡盅簱?dān)保物也應(yīng)該不予接受，如擬抵押房地產(chǎn)存在拖欠工程款，各種稅、費(fèi)等情況，應(yīng)在其補(bǔ)交相關(guān)費(fèi)用后方能考慮用作抵押。
三、重點(diǎn)審核評(píng)估報(bào)告的幾個(gè)關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。一是價(jià)格定義：價(jià)格定義包涵了土地用途、土地開發(fā)程度、土地剩余使用年限等重要信息，若改變土地用途等條件，將會(huì)對(duì)估價(jià)價(jià)值產(chǎn)生重大影響。二是他項(xiàng)權(quán)利：他項(xiàng)權(quán)利指抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)等權(quán)利，評(píng)估對(duì)象若已設(shè)有他項(xiàng)權(quán)利，該房地產(chǎn)抵押時(shí)則抵押價(jià)值不得超過(guò)該房地產(chǎn)價(jià)值與他項(xiàng)權(quán)利的差額。三是使用權(quán)性質(zhì)：土地使用權(quán)若以出讓方式取得，則評(píng)估價(jià)值可以作為該房地產(chǎn)的價(jià)值；如果土地使用權(quán)以劃撥方式取得，評(píng)估價(jià)值應(yīng)扣除預(yù)計(jì)處分所得價(jià)款中應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金的款項(xiàng)額。四是評(píng)估時(shí)點(diǎn)：評(píng)估時(shí)點(diǎn)一般是評(píng)估公司設(shè)定在評(píng)估報(bào)告出具前后的某一特定時(shí)點(diǎn)，評(píng)估時(shí)點(diǎn)下的評(píng)估價(jià)值不是抵押貸款到期時(shí)的預(yù)期價(jià)值，因此必須把握房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，充分考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
四、建立評(píng)估機(jī)構(gòu)的動(dòng)態(tài)考評(píng)機(jī)制。金融機(jī)構(gòu)要規(guī)范和加強(qiáng)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的選用和管理，有必要了解和擁有估價(jià)機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證體系的完整資料信息，要選擇資質(zhì)高、信譽(yù)好、服務(wù)水平好的評(píng)估公司作為合作機(jī)構(gòu)，并與評(píng)估行列實(shí)現(xiàn)資源共享，為防范風(fēng)險(xiǎn)創(chuàng)造條件。（造價(jià)咨詢業(yè)務(wù)營(yíng)銷部）
