我行對小企業(yè)業(yè)務的經營模式發(fā)展從探索階段走向了成熟階段,實現(xiàn) “小額化、標準化、綜合化、集約化、網絡化、智能化”轉型,制定了《中國建設銀行小企業(yè)客戶選擇指南》。
在《指南》中明確要求“重點調查抵質押物是否合法有效、是否足值、是否易變現(xiàn)”,筆者對這段話解讀如下:
一、抵質押物是否合法有效
抵質押物是信貸資金安全的第二道防線,為信貸業(yè)務的正常開展保駕護航。所以,抵質押物的質量的高低是非常重要的,要引起各經辦行信貸主管行長和客戶經理重視。
抵押物首先要“合法有效”,不合法有效的抵押物,就是“無源之水,無本之木”。筆者對“合法”的理解是,首先“標的物”的所有人是合法取得的,其次是“標的物”使用人是合法取得的,所有人愿意為使用人擔保,也就是常說的第三方擔保,所有人同意簽訂抵押合同。對“有效”的理解是,一是,在我國土地有使用年限,住宅70年,商服40年,工業(yè)50年,綜合類50年等,超過法律規(guī)定的時限,認為無效;二是,建筑物的使用年限也有設計年限的,不同的建筑物,重要的具有地方標志性的建筑物設計壽命較長,一般民用建筑設計壽命較短。抵押物是否超過設計壽命,是否在“有效”壽命內。
這里還要了解“使用壽命”與“設計壽命”的關系和區(qū)別。標的物從啟用到不能正常使用,這就是使用壽命周期。使用壽命與設計壽命時間并不一定相同,當標的物建造質量或使用強度較小或能及時維護的情況下,標的物的使用壽命大于設計壽命。對于超壽命的標的物,一般不納入抵押物的范疇。
二、抵質押物是否足值
抵押物的足值問題,也是建行對抵押物管理關鍵一環(huán)。押品價值足值,信貸業(yè)務的安全加了第二道堤防,也給債務人戴上了“金箍咒”。
我行抵押物絕大部分是房產和土地,有一小部分的的機械設備;質押有極少的采礦權和收費權,以及有價金融品(存單)。
對于抵質押物價值的確定較專業(yè),由專業(yè)評估公司進行評估,我行信貸押品價值由客戶委托評估公司進行評估。存在這種現(xiàn)象,評估公司為攬下這單業(yè)務,迎合客戶的要求,標的物價格偏離了市場正常價格,致使標的物價格虛高,造成抵押物不足值,此其一;評估公司為了收取更多的評估費,也有虛高評估價的內在動力。因為評估費的收取是以評估金額為計算基數,計取評估服務費的,這也無形之中推高了評估價格的動因,造成抵押物不足值,此為二;項目經辦行為了促成一個項目,將原本標的物價值不夠的項目,明示或暗示評估公司,價格要評高一點,造成抵押物不足值,此為三;有些很強勢的客戶,自認為銀行一定要與之合作,對標的物價格要價過高,為了達成合作目標,造成抵押物價格虛高,此為四。凡此種種不一而足。
對押品價虛高的問題,相關部門要引高度重視。業(yè)務部門要加強業(yè)務管理, 對抵押物的選擇、準入、評估,要嚴格按總行和省行的文件要求執(zhí)行。
三、抵質押物是否易變現(xiàn)
抵質押物是否易變現(xiàn),取決于抵質物的質量,這個質量包括市場對它的認可度,認可度高,質量就好,就容易變現(xiàn),變現(xiàn)能獲得一個好的價格。否則,評估價與實際成交價相差甚遠,或難以處置。
在充分成熟的市場中,最能反映抵質押物的變現(xiàn)能力,也最能檢驗評估機構對押品價格的把控準確度。任何評估報告都有有效期,房產一年,土地半年,機械設備半年,有價證券的期限更智短。評估機構要在有限的期限內準確地揭示標的物的價值,充分反映抵押物的價格。
抵押物變現(xiàn),直接受市場的影響,市場跟著政策走,受宏觀經濟的調節(jié)。近年房地產市場的變化,三四線城市房價呈下降走勢,庫存房產面積巨大,在這種情況下,變現(xiàn)能力較差。所以在選擇房地產抵押物時,要選擇位置好、環(huán)境好的房地產。
相對于大中型企業(yè),小企業(yè)的抵押物的標的,大都是房產或土產,在選擇抵押物時也沒有更多的選擇,這就要求我們的管理者加強管理,對預期風險要多考慮一點,評估價格采用“謹慎原則”和“孰低原則”,使抵押物價格更能體現(xiàn)變現(xiàn)價值。